¿Se acabó el boom? Caen las ventas y esto pasará con los precios

El mercado de la vivienda en España ha dado un frenazo. Febrero ha confirmado los temores de las grandes plataformas inmobiliarias como Fotocasa y Pisos.com: el ciclo alcista de los últimos años toca a su fin. Tras un periodo de récords históricos, los datos más recientes del Instituto Nacional de Estadística (INE) apuntan a un cambio de tendencia, con una clara ralentización en la compraventa de inmuebles. La fiesta de los precios parece tener los días contados.

A pesar de que la demanda sigue activa, las señales de ajuste son innegables. La compraventa de viviendas en febrero se situó en 59.689 operaciones, un 0,5% menos que el mismo mes del año anterior. Un descenso que, aunque pueda parecer modesto, rompe la inercia de crecimiento y anticipa un escenario de estabilización, según coinciden en señalar los expertos del sector.

El golpe, más fuerte en obra nueva

El ajuste no ha afectado por igual a todos los segmentos del mercado. La vivienda nueva ha sido la más castigada, con una caída del 1,6% en las transacciones, hasta las 13.808 unidades. Por su parte, la vivienda de segunda mano, que representa el grueso del mercado (casi el 77%), experimentó un descenso más leve del 0,2%, sumando 45.881 operaciones. Estos datos confirman la tendencia de moderación que ya se venía observando en los primeros compases del año.

La Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad (EDTP) del INE detalla que, si bien la vivienda libre se mantuvo estable, la protegida sufrió un retroceso notable del 7,9%. En conjunto, los dos primeros meses del año acumulan un descenso del 2,8% en las transacciones inmobiliarias, un dato que contrasta con la fuerte caída del 5% registrada en enero, la mayor desde junio de 2024.

Precios bajo presión: ¿hasta cuándo la subida?

Este cambio de ciclo llega en un momento clave. Tras un 2025 marcado por cifras récord, donde los precios de la vivienda y el alquiler alcanzaron máximos históricos, la mirada se centra ahora en el presente. El precio medio de tasación de la vivienda libre ya superó el pico de la burbuja de 2008, situándose en los 2.153,4 €/m².

Este incremento ha estado impulsado por una oferta limitada y una demanda persistente. Sin embargo, las proyecciones de los expertos apuntan a una moderación. Se espera que las subidas se sitúen en tasas de un solo dígito, entre el 5% y el 9%. Factores como la 'insolvencia de la demanda' –la capacidad de compra de las familias llegando a su límite– y el 'endurecimiento monetario' siguen siendo obstáculos, a pesar de las bajadas de tipos del BCE.

La escasez de oferta sigue marcando el paso

A pesar de la esperada ralentización en las transacciones, la escasez de oferta sigue siendo un factor determinante en el mercado de la vivienda. La construcción de obra nueva no avanza al ritmo necesario para satisfacer la demanda, y la inseguridad jurídica para los arrendadores limita aún más el parque de viviendas disponibles. Esta coyuntura, sumada al crecimiento poblacional, mantiene una presión constante sobre los precios, dificultando el acceso a la vivienda, especialmente para jóvenes y colectivos con menos recursos.

El mercado inmobiliario se encuentra en una encrucijada. Si bien la caída en la compraventa anticipa un ajuste, la persistente falta de oferta y la presión sobre los precios sugieren que el camino hacia la asequibilidad será largo y complejo. Los próximos meses serán clave para determinar si el mercado vivienda acabó el boom o si las tensiones en el sector continúan marcando el paso de la economía española.