¿Giro en el mercado inmobiliario? Las ventas caen y los precios no dan tregua
El mercado de la vivienda en España podría estar a las puertas de un cambio de ciclo. Tras años de subidas constantes y una actividad frenética, los primeros indicadores apuntan a un posible enfriamiento. No se trata de una caída brusca, pero las señales son claras: algo se está moviendo y la evolución de los próximos meses será clave para confirmar si la fiesta del ladrillo ha llegado a su fin o si se trata solo de una pausa.
Las ventas se enfrían, pero los precios siguen disparados
Los datos más recientes del mercado inmobiliario español sugieren un cambio de tendencia. A pesar de que el mercado ha mantenido precios récord y una actividad elevada, las cifras de enero de 2026 reflejan un retroceso del 7% en la compraventa de viviendas respecto al año anterior, según datos del Colegio de Registradores. Este descenso, el mayor desde mediados de 2025, podría ser el primer indicio de que los compradores están llegando a su límite. La dificultad de acceso a la financiación bancaria, que presta con mayor cautela, está reduciendo el poder adquisitivo de muchos potenciales compradores, provocando un enfriamiento natural de la demanda.
Demanda imparable: el motor de la escalada
Sin embargo, no todo son malas noticias para el sector. El desajuste entre la oferta y la demanda sigue siendo un motor importante para el crecimiento de los precios. Si bien las compraventas muestran signos de debilidad, la demanda, impulsada en parte por flujos migratorios positivos y una mejora del mercado laboral, continúa presionando al alza. BBVA Research ya advertía que, a pesar de un repunte en la actividad constructora, este no sería suficiente para contrarrestar la presión de la demanda, pronosticando un crecimiento de precios en torno al 5% para 2024 y 2025. El primer trimestre de 2024 ya vio un incremento del 4,3%.
Emergencia residencial: una bomba de relojería
Mientras tanto, los datos del mercado de la vivienda continúan advirtiendo sobre un escenario de emergencia que requiere un cambio de enfoque urgente. Las cifras confirman una demanda creciente tanto en compraventa como en alquiler, pero con una oferta que se reduce, especialmente en el mercado de alquiler. Los precios han alcanzado cotas máximas, superando incluso los de la burbuja inmobiliaria. La situación actual, marcada por un desajuste persistente entre oferta y demanda, exige medidas decididas para evitar que la escalada de precios se convierta en un problema social y económico insostenible.
La evolución de los próximos meses será crucial para determinar la verdadera dirección del mercado inmobiliario español. Si las señales de enfriamiento se confirman, podríamos estar ante el fin de una era de bonanza para el sector, obligando a todos los actores a replantear sus estrategias. El mercado de la vivienda en España tiene un giro en el horizonte, y los próximos indicadores serán determinantes.
Precios de la Vivienda en España: el doble que Europa
Los precios de la vivienda en España crecen a un ritmo del 12,8%, más del doble de la media europea. Eurostat, la oficina estadística europea, ha confirmado que España registró el sexto mayor encarecimiento de toda la UE, donde la subida media es del 5,5%. Varias grúas operan en un edificio de viviendas en construcción en Berango (Bizkaia). Miguel Toña (EFE).
La crisis en el acceso a la vivienda es un fenómeno global que castiga duramente a Europa. El aumento de los precios de los inmuebles circula por todo el continente europeo, y los datos de España figuran en los puestos más elevados de la tabla. Correspondientes al tercer trimestre de 2025, el precio de la vivienda —tanto de nueva construcción como de segunda mano— creció un 2,9% respecto al segundo trimestre; y un 12,8% si la comparación se extiende hasta el mismo trimestre de 2024. Se trata de la sexta variación trimestral más elevada de toda la Unión Europea; y también de la sexta subida interanual más alta de los 27 países comunitarios. En ambos casos, son subidas que se sitúan considerablemente por encima de las de la UE en su conjunto: del 1,6% y 5,5%, respectivamente.
Los datos de Eurostat para los meses de julio, agosto y septiembre —un trimestre en el que el mercado suele ralentizarse y se firman menos operaciones— no muestran, sin embargo, una relajación en el alza de los precios, aunque sí un estancamiento en la tendencia. En el conjunto de la UE, los precios crecieron un 1,6%, el mismo porcentaje que en el segundo trimestre del año, y solo dos décimas por encima de la marca del primero (1,4%). Respecto a la variación interanual, los precios se elevaron un 5,5% sobre el mismo momento de 2024, una cifra igual que la del segundo trimestre, aunque en este caso, son dos décimas menos que en los primeros tres meses de aquel año (5,7%).
España, a la cabeza de la subida de precios en Europa
La situación española sigue siendo una de las más destacadas del continente dentro de la problemática de la vivienda. La evolución de los precios año tras año muestra que el mercado inmobiliario nacional se mantiene como uno de los más boyantes por la creciente demanda y la escasa oferta que continúan inflamando la situación. El incremento interanual del 12,8% que se ha dado en el tercer trimestre de 2025 solo se ve superado por Hungría (21,1%), Portugal (17,7%), Bulgaria (15,4%), Croacia (13,8%) y Eslovaquia (13,4%). En esta lista, tan solo Finlandia muestra un dato negativo, es decir, que refleja una relajación de los precios (-3,1%) respecto al año anterior. Chipre (0,1%) y Francia (0,7%), sin llegar a caer, también evidencian un frenazo llamativo en el alza de los precios.
Eurostat analiza el comportamiento de los países a partir del Índice de Precios de la Vivienda (IPV), que mide los cambios en los precios de transacción de las viviendas compradas por los hogares (pisos, casas unifamiliares, casas adosadas, etc.), tanto de nueva construcción como existentes, independientemente de su uso final y de sus anteriores propietarios. La muestra tomada a lo largo de los años señala que tras una fuerte caída entre el segundo trimestre de 2011 y el primer trimestre de 2013, los precios de la vivienda en la UE se mantuvieron más o menos estables entre 2013 y 2014. A principios de 2015, en cambio, se produjo una rápida subida, y los precios de la vivienda aumentaron más rápido que los alquileres hasta el tercer trimestre de 2022. Desde el cuarto trimestre de ese año, los precios de la vivienda han caído durante dos trimestres consecutivos (-1,4% y -0,8%) antes de volver a subir en el segundo y tercer trimestre de 2023 (+0,4% y +0,6%). En el cuarto trimestre de 2023 se produjo una ligera disminución (-0,2%), seguida de sucesivos aumentos del primer trimestre de 2024 al tercer trimestre de 2025 (+0,6 %, +1,9 %, +1,6 %, +0,7 %, +1,4 %, +1,6 % y +1,6 %, respectivamente).
En cuanto a los alquileres, el informe elaborado por la oficina estadística señala que desde 2015 hasta el tercer trimestre de 2025, los precios de los arrendamientos aumentaron un 21,1% y los de compra, un 63,6% en la Unión Europea. En el tercer trimestre de 2025, los alquileres en la Unión aumentaron un 0,9% y los precios de las viviendas un 1,6% en comparación con el segundo trimestre de 2025. En cuanto a los datos por países, a lo largo de la última década, esto es, comparando los datos del tercer trimestre de 2025 con los de 2015, los precios de las viviendas aumentaron más que los alquileres en 25 de los 26 países de la UE, para los que hay datos disponibles. Durante este período, los precios de las viviendas se triplicaron con creces en Hungría (+275%) y se duplicaron en 11 países, con los mayores aumentos observados en Portugal (+169%), Lituania (+162%) y Bulgaria (+156%). Finlandia fue el único país donde los precios de las viviendas disminuyeron durante este período (-2%).
