El mercado se enfría en España, pero Málaga dispara los precios a máximos

El precio de la vivienda se ha convertido en el principal quebradero de cabeza económico para los españoles. Tras años de subidas incesantes que parecían no tener fin, algunos informes recientes comienzan a dibujar un escenario distinto, apuntando a un posible punto de inflexión. Sin embargo, esta tendencia general choca con la realidad de mercados concretos como el de Málaga, donde el coste de comprar una casa se ha disparado hasta cifras récord, superando ampliamente la media nacional.

Málaga: el metro cuadrado más caro de la historia

Comprar una vivienda en la capital malagueña es, a día de hoy, más caro que nunca. El precio medio del metro cuadrado alcanzó los 3.722 euros en abril de 2026, según los últimos datos disponibles. Esta cifra, aunque se mantiene estable respecto al mes anterior, refleja un incremento del 2,5% en el último trimestre y un contundente 10,1% interanual. Málaga se consolida así en máximos históricos, impulsada por una demanda feroz y una presión constante sobre zonas clave de la ciudad y su costa. La diferencia con la media española es abismal: mientras el metro cuadrado nacional se sitúa en 2.748 euros, la capital de la Costa del Sol ya lo supera en casi mil euros.

Señales de desaceleración en el mercado nacional

A pesar de la efervescencia en plazas como Málaga, el mercado inmobiliario español en su conjunto empieza a mostrar signos claros de enfriamiento. Dos análisis recientes coinciden en anticipar un cambio de ciclo tras años de encarecimiento continuado. Estos informes apuntan a un escenario donde la demanda, tanto nacional como extranjera, pierde fuelle. Las cifras de compraventas del primer trimestre de 2026 ya reflejan esta tendencia, con un descenso generalizado respecto al mismo periodo del año anterior. La caída fue del 5,3% en la vivienda nueva y del 1,8% en la usada, señales inequívocas de un mercado que podría estar llegando a su límite.

Previsiones contrapuestas: ¿subida o moderación?

La divergencia en las previsiones futuras añade incertidumbre al panorama. Mientras algunos análisis, como el de Oxford Economics, sugieren que los precios se están alejando de los fundamentales y que cualquier cambio en las condiciones económicas provocará un ajuste, otros organismos mantienen una visión más alcista. BBVA Research, por ejemplo, prevé que el desajuste entre oferta y demanda seguirá impulsando los precios, con un crecimiento estimado en torno al 5% para 2024 y 2025. Esta discrepancia se produce en un contexto de endurecimiento de la política monetaria y posible encarecimiento del crédito hipotecario, factores que tradicionalmente frenan la demanda.

El desajuste entre oferta y demanda sigue marcando el paso

El núcleo del problema, según coinciden la mayoría de los expertos, reside en el desajuste persistente entre la oferta de viviendas y la demanda existente. Este desequilibrio ha sido el motor principal del crecimiento de los precios en los últimos años, con subidas del 3,9% en 2023 y un 4,3% en el primer trimestre de 2024. La recuperación de la actividad constructora prevista para este año, aunque bienvenida, no se considera suficiente para contrarrestar la presión de la demanda, especialmente ante flujos migratorios positivos que incrementan la población. La pregunta clave ahora es si las señales de enfriamiento se impondrán o si la tensión en la demanda seguirá marcando el ritmo, elevando aún más los precios en ciertas zonas.

El desajuste entre oferta y demanda sigue alentando el crecimiento de los precios de la vivienda en España, que subieron un 3,9% en 2023 y un 4,3% en el primer trimestre de 2024. Aunque se prevé un repunte de la actividad constructora, no será suficiente para contrarrestar la presión de la demanda. Esto llevará a los precios a crecer con más intensidad en 2024 y 2025, en torno al 5% en promedio. La venta de viviendas se ha recuperado en los primeros cinco meses de 2024, mostrando una recuperación interanual del 6,1%. El progresivo descenso de los tipos de interés, la fortaleza del mercado de trabajo y la paulatina recuperación de las economías del entorno están favoreciendo el avance de las ventas, junto a los flujos migratorios positivos, principales responsables del incremento poblacional en España.