¿Se acerca el fin de la escalada de precios de la vivienda en España?
El acceso a un hogar digno se ha convertido en una quimera para miles de españoles. Los precios de la vivienda en España no dan tregua, alcanzando niveles inéditos y convirtiéndose en el principal quebradero de cabeza económico para las familias. Sin embargo, las luces de alarma empiezan a parpadear en el horizonte inmobiliario: dos informes de referencia, uno de Funcas y otro de Oxford Economics, sugieren que la escalada podría estar a punto de tocar techo.
El precio de la vivienda, la pesadilla económica
La subida constante de los precios de la vivienda se ha consolidado como el problema económico más acuciante para los españoles. La oferta escasea y la demanda, tanto nacional como extranjera, presiona al alza. Esta tensión se refleja en el valor de las viviendas, especialmente las de obra nueva. En ciudades como Madrid y Barcelona, el precio medio del metro cuadrado ya ronda los 5.000 euros, según datos de Tinsa. Pero la verdadera explosión se vive en los municipios colindantes a estas grandes urbes, donde los incrementos porcentuales son aún más pronunciados, desplazando el encarecimiento fuera de los centros urbanos tradicionales.
¿Un punto de inflexión a la vista?
Funcas y Oxford Economics han lanzado un jarro de agua fría sobre el optimismo del mercado. Sus análisis apuntan a que la fuerte subida de precios de los últimos años podría estar mostrando signos de agotamiento. Los fundamentos económicos, según Oxford Economics, ya no justifican las actuales valoraciones. La demanda extranjera, uno de los motores clave, también parece estar en un punto de inflexión, y el crédito hipotecario se enfrenta a un endurecimiento por la política monetaria.
Datos que confirman el enfriamiento del mercado
Las cifras de compraventas del inicio del año ya reflejan esta tendencia. El número de operaciones ha descendido respecto al mismo periodo del año anterior, con caídas tanto en la vivienda nueva (-5,3%) como en la usada (-1,8%). Este enfriamiento, aunque gradual, podría ser el preludio de un ajuste en el mercado. La incertidumbre sobre la política monetaria del Banco Central Europeo, con la posibilidad de nuevas subidas de tipos de interés, añade más leña al fuego, anticipando un escenario más moderado para el sector inmobiliario español.
La influencia de la demanda extranjera en la vivienda en España
La demanda de vivienda por parte de compradores extranjeros no residentes ha crecido con fuerza en los últimos años, especialmente tras la pandemia. Se ha consolidado como uno de los motores del mercado inmobiliario español. Este auge responde a atractivos como la estabilidad económica, la percepción de seguridad, la buena conectividad y una oferta inmobiliaria aún competitiva.
El perfil de los compradores y las zonas de interés se han diversificado. Ha aumentado la variedad de nacionalidades y ubicaciones elegidas: el Reino Unido reduce su influencia, Polonia entra en el top 5 de compradores, crece el interés desde EE. UU. y América Latina, y surgen nuevos focos en zonas menos tradicionales como Castellón, Asturias, Huelva y Córdoba.
Unas 133.000 viviendas fueron adquiridas por compradores extranjeros en el último año hasta el primer trimestre de 2025, lo que representa el 18,0% del total. Esto supone un 37,9% más de transacciones que en 2019, marcando un máximo en la serie histórica desde 2006. En comparación, las compraventas por parte de españoles se encuentran solo un 28,0% por encima del nivel de 2019 y no superan los registros máximos de 2006-2007. Esto evidencia el destacado protagonismo de la demanda extranjera en el ciclo expansivo actual.
Gran parte de esta demanda procede de extranjeros que residen en España, un colectivo en aumento a raíz de la considerable llegada de inmigrantes. Los residentes coparon el 56,2% del total de compraventas de extranjeros en el primer trimestre de 2025 (acumulado de cuatro trimestres), representando el 10,1% del total de compraventas frente al 9,6% en 2019.
