730.000 viviendas menos ante una demanda imparable
El mercado inmobiliario español se enfrenta a una crisis sin precedentes. El déficit de vivienda alcanza las 730.000 unidades, una cifra que no deja de crecer ante una demanda imparable y un aumento de hogares que no da tregua. La situación es especialmente crítica en grandes ciudades como Madrid y Barcelona. Vivir en ellas se convierte en una quimera para gran parte de la población, impulsando el fenómeno de los viajeros pendulares y abriendo un debate sobre la regulación del alquiler.
La oferta se ahoga ante una demanda desbocada
Desde 2021, en España se han creado 1,2 millones de hogares, pero solo se han terminado 474.000 viviendas, entre libres y de protección oficial. Esta brecha de 730.000 unidades, según CaixaBank Research, tensiona un mercado ya frágil por la incertidumbre económica y la guerra en Oriente Próximo. Las compraventas alcanzaron cifras récord en 2025, superando los 714.000 movimientos, un 11,5% más que el año anterior. Sin embargo, la insuficiencia estructural de oferta, concentrada en Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Murcia, garantiza la presión sobre los precios en los próximos años.
El éxodo a la periferia: el auge del viajero pendular
El precio desorbitado de la vivienda en Madrid y Barcelona ha hecho inviable la vida para una parte significativa de la población trabajadora. La respuesta: el auge de los viajeros pendulares. Según datos oficiales, el número de trabajadores que cambian de provincia o comunidad autónoma por motivos laborales ha crecido un 30% desde 2019, superando los 236.000 en 2025. El teletrabajo y las infraestructuras de transporte, como el AVE y los trenes de cercanías, facilitan estos desplazamientos interurbanos extremos.
Regulación vs. Liberalización: el debate del alquiler
La crisis habitacional ha dividido a España en dos modelos: los defensores de la ley de vivienda y los opositores a la regulación de precios. Barcelona, con su ley de alquileres en vigor desde marzo de 2024, muestra una contención del esfuerzo del alquiler (34,7% de los ingresos). En cambio, Madrid, con un consistorio contrario a la regulación, ve cómo este esfuerzo aumenta hasta el 37%. Los datos de CaixaBank Research avalan la efectividad del modelo catalán.
La obra nueva, un dinamismo insuficiente
A pesar de la tensión en precios, el mercado de obra nueva mantiene un dinamismo notable. En lo que va de 2026, se han registrado 157 proyectos, que suponen una inversión superior a 1.600 millones de euros. Destacan especialmente Madrid, Valencia, Andalucía y Cataluña. Metrovacesa, Aedas Homes y Culmia lideran en número de proyectos. Sin embargo, la dificultad para encontrar suelo, el encarecimiento de los costes de construcción, la escasez de mano de obra y la burocracia limitan la capacidad de respuesta del sector promotor. Mientras no aumente la oferta de forma estructural, la presión al alza sobre los precios persistirá.
Incertidumbre y el futuro del mercado
La evolución del mercado en los próximos meses estará condicionada por los tipos de interés y el Euríbor. Las tensiones geopolíticas añaden un foco de incertidumbre que podría derivar en un repunte inflacionista. Un encarecimiento de los costes de construcción y un endurecimiento de la política monetaria del BCE podrían afectar a la demanda. Esto es especialmente cierto para la demanda que depende del crédito, que representa el 75% de los compradores. El mercado se aproxima a una fase de estabilización tras cinco años de crecimiento intenso.
El mercado inmobiliario español acumula un déficit de 730.000 viviendas ante el crecimiento poblacional.
Tendencias del mercado inmobiliario en 2026: construcción de vivienda nueva destinada para alquiler en Esplugues de Llobregat.
Jordi Cotrina
El mercado inmobiliario español sufre un déficit superior a las 730.000 viviendas desde 2021. Incluyendo la vivienda libre y la de protección oficial (VPO), tan solo se han terminado 474.000 viviendas en un contexto de notable crecimiento poblacional: desde entonces se han creado 1,2 millones de hogares en España. La fuerte demanda, sumada a una oferta insuficiente y poco elástica y una elevada heterogeneidad territorial, señala el informe de la entidad bancaria, tensionan un mercado inmobiliario marcado a su vez por la incertidumbre económica que genera la guerra en Oriente Próximo. El año pasado, la demanda de vivienda llegó a alcanzar cifras que no se observaban desde antes de la crisis financiera. Se registraron 714.200 compraventas, un crecimiento del 11,5% que se suma al incremento del 9,7% registrado en 2024.
